シンガポールREIT（２）- 不動産投資信託の購入を検討しているのでS-REITのデータの見方を調べてみた。

どうも、２週間以上ブログを放置しておりました。へたれ気味のXin（しん）です。

前回は、発作的にシンガポールのリートへの興味が芽生えてきたのでS-REITのメリットとデメリットをまとめました。

今回も、この続きです。どんな基準やポイントでREITを選んだら良いのかについて、REITの表の見方を、勉強しながらまとめていこうと思います。

自身の投資暦は、学生の頃に株取引をほんの少し、現在は投資信託を何も考えずしているだけ。そんな投資ど素人のメモ的エントリーです。

REITを選ぶときのポイント

債券ファンドよりもリスクは高いが株式よりもリスクが少なく、配当金も定期的にもらえる不動産投資信託（S-REIT）。しかもシンガポールは基本キャピタルゲイン非課税。これだけ聞くとS-REITを購入するのは魅力的に聞こえる。

しかしシンガポールの不動産は今や頭打ち価格で、いまさら投資したところで損するだけではないのか。先ずは具体的なデータを見てみました。

S-REIT Data | Singapore REIT Data

REITバージンの自分には、それぞれの項目が何を意味するのか分からないので、左から順番に調べていこうと思います。

１．Name（REITの名前）

REITの名前（←当たり前か）。2017年1月2日の時点では、シンガポールのREITは37銘柄あるらしい。つまり1銘柄に投資するなら、どれに投資するかも37通り。日本の株式なんかと違って数え切れないほどある訳じゃないから、案外シンプルそうだ。

ちなみに、純粋な不動産収入以外の収益とREITを組み合わせた、ステープル証券なるものも6銘柄あるらしい。

２．Price（REITの価格）

REITの価格はSGD単位。上の写真ではAIMSAMP Cap ReitはSGD1.40、Ascendas ReitはSGD2.53ということ。株と同じように売買が可能で、売買単位は1,000から。

したがって、AIMSAMP Cap Reitの最低購入価格はSGD1.40×1000=SGD1,400.00、Ascendas Reitの最低購入価格はSGD2.53×1,000=SGD2,530.00となる。10万円程度から購入可能なんて日本の株式投資に似てるね。

３．Distribution Yield（分配金利回り）

分配金利回りは１ユニット当たりの分配金（DPU＝Distribution Per Unit）を間近の評価額で割り100掛けすることで算出できるらしい。

たとえば、1ユニットあたり0.1135の分配金を1年間にわたり分配しているREIT（AIMSAMP Cap Reit）の評価額は現在1.40なので分配金利回りの計算はこのようになる。

0.1135÷1.40×100＝8.107%→四捨五入：8.11%

同様にAscendas Reitの場合はこうなる。

0.15352÷2.53×100＝6.067%→四捨五入：6.07%

当たり前だけど分配金利回りが（Distribution Yield）高いものを買った方がよい。当然ほかの要素も考慮する必要があるけど。

４．Price to Book（純資産倍率）

株式投資のPBRと似たような指標。現在のREIT価格が、妥当な1ユニットの価格の何倍になっているかを示した指標。以下の計算式で求めることができる。

現在のREIT価格÷NAV（純資産価値）

一般的にこの数字が１以下であれば割安、１以上であれば割高となる。キャピタルゲイン狙いで株式投資するなら割安なものを購入して上がるのを待つのが定石だけど、REITは長期保有で投資するのが基本だと思うから、どれほどこの数字を気にしたらよいのか分かりません。

５．DPU＝Distribution Per Unit（1ユニット当たり分配金）

1ユニット辺りの分配金。それ以上でも、それ以下でもない。

ちなみにS-REITの分配金は毎月ではなく、四半期毎や半年毎に支払われるものが多いらしい。購入しても、毎月お小遣いが貰えるわけではない事に注意したい。残念や！

６．NAV＝Net Asset Vaule（純資産価値）

NAVとはNet Asset Vauleのことで、総資産から負債を引いたもの。この純資産価値が高いほど安定的であるらしい。純資産価値を１ユニットあたりのNAVで割ったものをNAV倍率と言い、これが株式のPBR（株式純資産倍率）と似たような概念らしい。倍率が１より大きければ買われ過ぎで、１より小さければ買われなさ過ぎ。つまり、この表（S-REIT Data | Singapore REIT Data）ではPrice to BookがNAV倍率と同義なのだろうか（→良く分かってない）。

７．Property Yield（不動産利回り）

REITは投資家からお金を集めてファンドマネージャーが不動産に投資し、その家賃収入を投資家に分配する投資信託。Property Yield（不動産利回り）とは、REIT投資家に分配される割合ではなく、不動産の純粋な利回り、そのREITそのものの収益力と言えるかもしれない。

そう考えると、Property Yield（不動産利回り＝収益力）からDistribution Yield（分配金利回り）を引いた金額がプラスになっているのが健全。これがマイナスになっていたら収益力以上の分配金を払いすぎていると言うことで危ないのかも。

特にSabana Reitは分配金利回りが11.09%だけど不動産利回りが5.74%となっている（2017年４月時点）。分配金はがっぽり貰えるけど、その分リスクも高いREITということだろうか。

８．Gearing Ratio（ギアリング比率）

不動産の投資信託であるREITは、半分程を借入で賄っているケースが多い。ギアリング比率とは、どれだけの金額が返済義務のない自己資本であるかの割合を示す指標。財務の健全性を見る指標で、負債比率やレバレッジ比率などとも言う。以下の式で計算される。

ギアリング比率=（他人資本÷自己資本）×100

平たくいえば、投資金額のうち何％借りてるかということ。そのため、この数字が低ければ低いほど安定してると言えるけど、その分レバレッジが効いてないと考えることもできる。

たとえばSabana Reitのギアリング比率は43.2%（2017年４月時点）で半分近くを借り入れで賄っていることになる。Sabana Reit、暴れん坊REITなんだろうか。

取り敢えず調べ続けます

37銘柄しかないシンガポールのREITだけど、それぞれのREITの投資先はシンガポール国内だけという訳ではない。経済規模が大きく安定的な先進国不動産に投資してる場合もあるし、キャピタルゲイン狙いでハイリスクハイリターンな新興国不動産に投資しているREITも多い。

ちらりと見た印象ではインドネシア不動産に投資しているシンガポールREITが多い。やはり人口爆発中＆中流階級人口も増える見込みのあるインドネシアは魅力的な不動産が多いのか。ほんなら、ちまちまREITなんて買わずにインドネシア不動産を購入した方が良くないか、という気がしないでもないですが、勉強するのはタダ。とりあえず今後は具体的なREITの買い方なんかも調べてアップしていこうと思います。

＊注意：このエントリーは非常に曖昧で未完成です。とりあえず纏めてみたはものの、それぞれの項目に関する解釈が正しいのか本当に自信がないです。もしREITを購入して少し知識がついたら修正する必要がありそうです。当エントリーを通してシンガポールREITに興味を持ち購入し、経済的損失を被ったとしても、筆者は一切責任を持つことはできませんので予めご了承ください。

参考にしたサイト：

・Some Simple REITs Data
・How REITs In Singapore Performed In 2016
・The Beginner’s Guide to Investment REITs & CPF Investments
・Property Yield
・REIT銘柄選びの指標 NAV倍率とは？
・REIT比較「NAV倍率」とは？